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共同购买拆迁安置房,房主加价过户其中一方,过户协议是否有效?
[发布日期:2015-04-14]本文已被浏览过 5479 次 字号:[ ]

  【案情】

  2006年10月,原告王某与被告曹某各出资一半,向被告李某购买拆迁安置房一套,并约定待条件成就后将该套房屋的产权办理在王某与曹某名下。2013年初李某曾联系王某要求将该房屋过户给王某一人,但提出了500000元过户费的要求,被王某拒绝。现合同约定的过户条件已成就,王某向李某提出要求其履行合同时,却被告知李某和曹某已另行签订了房屋过户协议,且该房屋已过户到案外人曹某妻子名下。王某认为,李某与曹某的行为违反了2006年10月所签订的房屋转让协议,严重侵害了王某的合法权益,应当认定该过户协议无效,故诉至法院。被告李某辩称,当时购买房屋时王某、曹某自称是夫妻关系,共同签订房屋买卖合同,李某也不知道王某、曹某为按份额共有关系,同时除合同签订以外,其他事项均为曹某独自办理,曹某行为构成表见代理。因涉案房屋系拆迁安置房当时不能办理过户,故2013年4月与曹某签订的过户协议是情势变更后的补充。李某认为,对曹某的履行就应当视为对王某与曹某的全部履行,现王某的诉讼行为系后悔行为,而非维权行为。李某对2013年的过户行为无任何恶意。被告曹某辩称,自己购买的是李某的房产,不存在侵害王某权益问题;2006年所签订的协议,曹某与王某之间没有任何约定相互之间有告知义务,故李某将其房产过户给任意一人,都无需告知对方;过户该房屋时系李某主动联系的曹某,并提出340000元的过户费,声称如不满足该条件,其宁可违约也不过户,李某主动违反2006年协议的条款,曹某被动接受李某的要求,故此才有了2013年4月新的过户协议,因而王某应单独起诉李某,不应起诉曹某;且在房屋过户过程中李某查验了曹某婚姻关系证明,实际上李某清楚曹某与王某并非夫妻关系。

  【焦点】

  被告李某与被告曹某2013年4月所签订的房屋过户协议是否有效。

  【审判】

  经审理查明,2006年10月原告王某、被告曹某与被告李某签订房屋转让协议,约定李某将其名下一处拆迁安置房转让给曹某、王某,待该房屋允许上市之时,李某无条件配合曹某、王某办理过户更名手续,产生的所有费用由曹某、王某各承担一半。该房屋的购房款、维修基金、契税等费用均由曹某、王某各自支付一半。2013年4月,李某与曹某又单独签订房屋过户协议,约定将涉案房屋过户至曹某的妻子孙某名下,曹某给付李某340000元过户费。之后李某在确认曹某的妻子孙某的身份后,将该房屋过户给了孙某。另查明,涉案房屋自2006年起一直由王某实际使用。我院认为,被告李某与被告曹某在明知2006年10月两人与原告王某已签订房屋转让协议的前提下,李某为加价私下与曹某另行签订房屋过户协议,且李某在查验得知曹某妻子为案外人孙某的情况下,仍坚持同意将该房屋过户给曹某的妻子孙某名下。曹某在明知与王某系共同出资的情况下,对王某的出资及王某自2006年起已居住使用的实际于不顾,私下同意加价与李某签订房屋过户协议,并将该房屋产权过户至自己妻子孙某名下。李某、曹某为了各自的利益,无视王某的权利,故该过户过程中的主观意识应属恶意。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定:“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。”第五十六条规定:“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还。”据此,本院确认李某与曹某于2013年4月签订的房屋过户协议应属无效。

  【评析】

  本案中两被告为了各自的利益,无视原告的权利,在明知其行为会损害原告利益的情况下,依然私下签订房屋过户协议,故该过户过程中的两被告的主观意识应属恶意。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定:“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。”因此两被告私下签订的房屋过户协议应属无效。本案的判决有效维护了原告的合法权益及房屋买卖交中诚实信用的原则。

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