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小产权房交易 中介承诺过户是否可信
[发布日期:2015-04-14]本文已被浏览过 5838 次 字号:[ ]

  【案情】

  2013年6月30日原告陈某在被告一某中介公司的推荐下,购买了被告二李某名下位于雨花台区宁双路凤翔新城某拆迁安置房。因陈某对合同了解的欠缺,在中介公司、李某的诱导下,订立了房屋买卖合同,并支付房款41万元,但涉案房屋因小产权房性质不能过户。中介公司承诺可通过司法程序完成涉案房产交易过户,并预收陈某15000元,但经数月操作无望,陈某多次要求两被告返还定金、预收费用、房款遭拒。李某在收取房款后仅将涉案房屋的钥匙交予陈某,拒绝交付水、电卡及图纸资料等,造成陈某无法实际入住该房屋。陈某认为,中介公司和李某明知涉案房屋买卖不可能通过司法程序完成交易过户,但仍欺骗陈某购买该房屋,属于恶意欺诈。故将这两方起诉至法院,要求赔偿自己各种损失共计45万元。得知成了被告,李某提出反诉,要求陈某赔偿房屋占有使用费,并要求将房屋恢复原状。李某辩称,陈某和中介公司都明知该房屋是小产权房,他们试图通过司法程序过户,现在目的未达到,与他无关。中介公司则辩称,合同中已经明确告知房屋性质不具备过户条件,因此不存在陈先生所说的“恶意欺诈”。

  【焦点】

  被告中介公司和李某告知原告陈某涉案房屋买卖可通过司法程序完成交易过户是否存在恶意欺诈。

  【审判】

  经审理查明,2013年6月30日李某、陈某、中介公司三方签订的房屋买卖居间协议和2013年7月4日李某、陈某签订的南京市房屋买卖合同均有说明涉案房屋性质为拆迁安置小产权房,故陈某明确知情该房屋性质。我院认为,对于涉案房屋买卖居间协议及房屋买卖合同的效力问题,因涉案房屋的性质为小产权,依法不得随意买卖,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定:“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”故涉案房屋买卖居间协议及房屋买卖合同,违反法律及行政法规的强制性规定,应属无效合同。另,《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”。据此,判决中介公司返还收取的15000元费用,李某返还收取的房款41万元,并由李某支付陈某该笔资金占用期间的贷款利息。至于李某在反诉中提出的要求中介公司及陈某支付房屋占有使用费及要求陈某将房屋恢复原状的诉讼请求,我院认为,此案三方都有过错,中介公司  明知涉案房屋的性质不得交易,仍试图违规促成双方买卖,在交易无法继续完成的情况下,未能组织双方及时止损,其过错程度明显大于李某和陈某,应当承担70%的损失。至于李某和陈某明知房屋的性质,也有过错,各自承担15%的责任。判决三方按照这个比例承担陈某的损失赔偿,陈某也需将该房屋恢复原状归还给李某。

  【“小产权房”购买需谨慎】

  “小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋,小产权房一般是集体土地建的房子,因房价相对低廉,对购房者有一定吸引力。但小产权房没有土地证,没有真正的产权,不受国家法律保护,不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利,且不能办理房屋的产权过户手续,所以购买小产权二手房的风险远远要比收益大得多。其中最为关键的是,即使作为完全自住的房屋,没有房产证,就意味着购房人不是合法产权人,不能以法律为武器来维护自身的权益。现在一些中介公司为吸引购房者,以“承诺通过司法程序过户”为幌子,其实是钻政策的空子,将买卖双方扮成借贷双方,通过起诉的方式,将涉案小产权房作为债务人可执行财产,通过以房抵债的转换,以调解书或判决书的方式确认小产权房的归属变更。这种变更程序是违法的,也是司法审判明令禁止的。因此购房者不应在房价相对低廉的诱惑下,轻信中介公司可以成功过户的承诺,与其签订房屋买卖居间协议或房屋买卖合同。

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