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房屋买卖合同纠纷的管辖简析
[发布日期:2018-05-22]本文已被浏览过 19 次 字号:[ ]

房屋买卖合同纠纷的管辖简析

南京市雨花台区人民法院立案庭法官助理   武良平

案情:

甲与居住在某市A区的乙订立《商品房买卖合同》,合同约定乙将其位于B区的房屋出售给甲,合同价款为100万元。合同签订后,甲已按约支付房款,但乙拒绝办理过户。甲遂诉至被告住所地A区人民法院,请求法院判令乙履行合同义务,将房屋过户至甲名下。A区人民法院受理后,乙以本案涉案房屋在B区为由,提出管辖权异议,请求A区人民法院将本案移送至B区人民法院审理。

分歧:

A区人民法院收到乙提出的管辖权异议后,对于本案的管辖问题,产生两种不同的观点:

第一种观点认为,根据我国《民事诉讼法》第三十三条第一款的规定:“因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖。”本案虽然为商品房买卖合同纠纷,但涉及的标的为不动产,应当由不动产所在地的人民法院即B区人民法院专属管辖。

第二种观点则认为,根据我国《民事诉讼法》司法解释第二十八条第二款的规定:“农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷,按照不动产纠纷确定管辖”。房屋买卖合同纠纷并不属于司法解释明确的“不动产纠纷”范围,其实质仍为债权纠纷,应适用合同纠纷管辖定,由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。本案中,被告住所地为A区,合同履行地为B区,两区的法院均有管辖权。

评析:

笔者认为房屋买卖合同纠纷需判断房屋的性质与当事人的具体诉求,确定管辖,而不能简单的适用专属管辖或者一般管辖。理由如下:

1.不动产纠纷的含义与管辖

根据《民事诉讼法》司法解释的第二十八条第一款的规定,不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。

根据不动产纠纷的类型,学界通常把不动产纠纷分为不动产物权纠纷和不动产债权纠纷。不动产物权纠纷是指因物权设立、权属、效力、效用、收益等物权关系产生的纠纷,包括不动产所有权纠纷、不动产用益物权纠纷、不动产担保物权纠纷,由不动产所在地人民法院进行管辖。不动产债权纠纷是指与不动产仅有表面牵连关系的债权性质的合同关系产生的纠纷,该类纠纷诉讼是当事人在履行合同过程中发生的纠纷,适用法定的合同纠纷管辖规定,并允许当事人协议管辖

2.房屋买卖合同纠纷是否属于不动产纠纷

根据我国2011年《民事案件案由规定》,房屋买卖合同纠纷包括商品房预约合同纠纷、商品房预售合同纠纷、商品房销售合同纠纷、商品房委托代理销售合同纠纷、经济适用房转让合同纠纷和农村房屋买卖合同纠纷。广义上的房屋包括商品房、经济适用房和农村房屋等,狭义上的房屋主要是指商品房。故房屋买卖合同纠纷是指当事人之间因订立、履行、变更、终止房屋买卖合同发生的权利义务纠纷。

房屋买卖合同纠纷中,买受人的义务是向出卖人支付对价,出卖人的义务是转移房屋所有权于买受人。根据义务内容的不同,房屋买卖合同纠纷既可以属于不动产债权纠纷,也可以属于不动产物权纠纷。如果当事人一方仅主张债权,比如支付合同尾款、主张违约金等,此时的房屋买卖合同纠纷应视为不动产债权纠纷;如果当事人一方主张物权,比如要求房屋过户、主张房屋质量有问题等,此时的房屋买卖合同纠纷应视为不动产物权纠纷。

3.房屋买卖合同纠纷应当适用何种管辖

上述案例中,A区法院的观点代表了我国实务中对于房屋买卖合同纠纷管辖的两种典型方式,即按照不动产物权纠纷进行专属管辖和按照不动产债权纠纷适用法定的合同纠纷管辖并允许协议管辖。两种方式均有理论基础,司法实务中也都有支持人群。比如,最高人民法院原法官景汉朝在其主编的《民事案件案由新释新解与适用指南》(第二版)中提到“商品房买卖合同纠纷虽然属于合同纠纷,但合同标的属于不动产,故由不动产所在地人民法院管辖”。又如,最高人民法院原法官沈德咏在其主编的《最高人民法院民事诉讼法司法解释理解与适用》则认为不动产纠纷仅限于部分物权纠纷,而不动产上牵连事件的诉讼,赋予当事人选择的权利,即当事人可以选择不动产所在地法院管辖,或被告住所地法院管辖。

实际上,房屋买卖合同纠纷与不动产纠纷为交叉关系,房屋买卖合同纠纷并不等同于不动产纠纷,反之不动产纠纷也不就是房屋买卖合同纠纷。对于房屋买卖合同的管辖,应当视房屋的性质与当事人的具体诉求来确定:

首先,确定房屋的性质。如果该房屋为政策性房屋,如经济适用房、农村房屋、廉租房、公租房、限价房等,根据《民事诉讼法司法解释》第二十八条的规定,按照不动产纠纷进行专属管辖。值得一提的是,对于小产权房买卖,江苏的司法实践是认为小产权房属于行政机关处理的范畴,人民法院对于小产权房买卖不予受理,已经受理的,驳回起诉。

其次,具体分析当事人的诉求。如果该房屋系商品房,则继续分析诉求。当事人的诉求如果仅为不动产债权纠纷,比如支付合同尾款、主张违约金等,则按照法定的合同纠纷管辖并允许当事人协议管辖,由被告住所地或者合同履行地(接收货币一方所在地人民法院管辖。当事人的诉求如果为不动产物权纠纷,比如要求房屋过户、主张房屋质量有问题等,甚至同时还主张违约金等,则按照专属管辖,由不动产所在地人民法院管辖。

具体到本案例中,笔者认为涉案房产在该市B区,甲要求乙继续履行合同,将房屋过户至其名下,该行为已涉及物权变动,属于不动产物权纠纷,应由不动产所在地B区法院管辖。

当今社会,房屋是人们的主要财富,对于房屋买卖合同纠纷的科学管辖,不仅可以方便当事人行使诉权,也有利于法院查清案情,保证裁判的公正性,便于后续执行,节约司法资源,是司法便民的重要体现。

责任编辑:吴越宇

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